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地王五年,绿地董家渡地王项目终获预售证

核心提示:

一旦开盘销售,绿地无疑将是最大的受益者。不过,从董家渡项目的股权架构来看,绿地并非是唯一的受益者。

观点地产网 “董家渡(项目)进度很快,住宅部分很快就能预售。”今年一月的绿地2019业绩交流会上,掌门人张玉良如是说道。

2月28日,入市至今已经超过五年时间的董家渡项目,终于拿到了它住宅部分的第一张预售证,这也是进入鼠年后上海发出的第一张预售证。

据披露,董家渡项目本次即将开售的房源共有203套,可售面积为41385.86平方米。主要户型为220-290平方米的4-5房。

绿地方面曾向观点地产新媒体介绍说:“我们集中了最大的资源去保障这个项目,从投入产出来说,这个项目是很划算的。”

作为项目第一大股东,一旦开盘销售,绿地无疑将是最大的受益者。不过,从董家渡项目的股权架构来看,绿地并非是唯一的受益者。

去年底,安信信托(3.090, 0.10, 3.34%)接连曝出违约事件。据相关人士介绍,违约事件后,董家渡项目的入市进展一直是安信信托安抚投资人的一个筹码。住宅部分第一张预售证下来之后,虽然未必能够完全缓解安信的违约危机,但身为董家渡项目第二大股东的它无疑可以松上一口气。

如此看来,先后入场董家渡的各位玩家里,没有走到最后的只有“前任”中民投。

风起外滩

绿地从中民投手中接过董家渡项目到如今拿下预售证,正好过去了一年时间。

作为董家渡项目不同时期的第一大股东,该项目对于绿地和中民投而言意义截然不同。于绿地而言,这或许是一个能够获得丰厚回报的地产项目,但对于中民投而言,这个项目是其走进地产领域的开始。

由此,董家渡地王的五年故事,也就分成了“前任”和“现任”两个阶段。

2014年9月,中民投凭借248.5亿元拿下了董家渡项目。虽然仅仅经过了一轮竞价,但这并不妨碍该项目一跃成为当年的地王。

值得一提的是,一直等到了2020年2月香港置地以310.5亿元竞得上海徐汇滨江西岸金融港地块时,中民投当年创下的地王纪录才得以刷新。

根据最初的项目股权架构,中民投、上海佳渡置业、上海外滩投资分别持有董家渡项目85%、10%和5%的股权。其中,佳渡置业为中民投的控股子公司。也就是说,中民投拥有着董家渡项目95%的权益。

令人唏嘘的是,曾经“高开”的中民投此后却呈现出了“低走”态势。由于拿地时董家渡项目已经处于净地状态,理论上中民投并不需要投入太多财力和时间在前期准备上,不过,项目还是等了一年之后才开工。

又两年之后,由于出现流动性危机,中民投在2017年、2018年两次分别转让了董家渡项目45%和50%的股权。

“老二”安信信托便是在这个时候入的场。2017年,中民投将自己所持中民外滩36%股权和佳渡置业持有的9%股权转让给安信信托,安信信托此后发行系列信托产品,共募资240亿元以受让这45%股权。

不得不说,不管是号称该项目要“三年回本”的中民投,还是之后大手笔入场的安信信托,彼等对于董家渡项目的期望值都不低。

与安信信托240亿元拿下45%股权形成对比的是,2019年2月,绿地从中民投手中接盘了董家渡项目50%股权相应债权,交易对价121亿元,仅是安信信托两年前出价的一半。

不得不承认,不管是出于对政府的交代,还是对项目的重视。相比此前几年蹉跎,绿地接手的这一年里项目开发速度确实快了不少。据张玉良介绍,董家渡项目第一期的7栋楼已经完工,住宅也有一部分已经封顶。

预售之后

有消息称,该批即将开售的房源均价为13.8万元/平方米。根据这一价格计算,该部分即将开售的房源货值已经超过了57亿元。

资料显示,整个绿地外滩中心项目总建筑面积约120万平方米。根据规划,项目中包括了约46万方办公楼、约12.6万方住宅、近5万方公共绿化、约4.2万方酒店,以及约18万方的商业综合体。

也就是说,本次取得预售证的只是住宅板块的其中一部分。市场人士介绍,该住宅项目共分为两期,本次推出的是一期房源。坊间传闻称,此前绿地曾申请了14.2万元/平方米的备案价格,但最终未能获批。

不管怎么说,从目前的均价看,该项目正式开售后将为绿地回笼一笔可观的资金。绿地方面也表示:“这一项目未来的回款规模会非常大。”

张玉良在年初媒体会上也曾提到,作为集团的重点推进项目,在接盘董家渡的这一年内,绿地已耗费大量财力和精力确保项目的开发建设。

回款,在开发董家渡项目这件事上显得尤为重要。

项目自身的巨大体量,意味着绿地需要长期的资金投入。另外,该项目的商办比例高,受让人须自持办公部分地上建筑面积不低于60%,并要求十年内不得转让。这也就意味着,在董家渡项目上,住宅部分的销售成为了回笼资金最快的方式。

在此之前,中民投曾计划在该项目上总投资超过600亿元。如今,同样的压力到了绿地的头上。

去年5月,绿地发布了一份关于董家渡项目300亿元担保的议案。其中提到,绿地控股(6.160, 0.32, 5.48%)拟承接和置换董家渡项目原股东中民投向金融机构融资提供的142.15亿元担保,及中民外滩和金融机构新达成的项目融资意向,绿地控股拟在不超过300亿元的额度范围内为中民外滩向金融机构的融资提供担保。

有趣的是,该份议案有将近三成持股5%以下小股东投了反对票。其实,小股东们的心思不难理解,前车之鉴仍在眼前,在项目未曾转化成收益之前,一切解释都有可能被质疑。

不过,董家渡项目的命运似乎已经与此前不同。

2019年7月,绿地与中国人保(7.010, 0.24, 3.55%)签署了意向协议,后者入驻董家渡项目中A1和A2两栋办公楼。2019年年尾,海通证券(14.790, 0.58, 4.08%)和旗下海通恒信共同入驻B1、B2、B3三栋写字楼。

而这也是董家渡项目入市五年以来首次产生效益。据消息指出,上述交易所产生的利润或达二三十亿元,将优先用于偿还银行贷款等用途。

包括即将开售的住宅在内,能够预见的是,董家渡项目未来还会有新的可售货值推出,同时也需要大量资金再投入。对于体量巨大的“外滩地王”而言,这仅仅是它重新回归市场的开始。


编辑:miti




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